Nel 2023 il mercato immobiliare a Prato ha registrato una flessione fisiologica della compravendita dovuta all’andamento dei tassi dei mutui, ma da novembre si è verificato un picco nel calo nelle zone alluvionate della città. Qui i prezzi delle case sono crollati e dove era già stato fatto un compromesso sono in corso trattative per rinegoziare, la svalutazione si aggira intorno al 30%.
Altro effetto dell’alluvione è il cambio di tipologia di appartamento; non più immobili con giardino e quindi a pian terreno, ma appartamenti ai piani superiori. Esattamente l’opposto di quanto successo dopo la pandemia. I prezzi più alti, come sempre, sono alla Pietà e alla Castellina dove per un immobile nuovo la cifra è di 3mila euro al mq e per uno in buone condizioni 1.900 euro, la più conveniente San Quirico di Vernio con rispettivamente 1.900 e 1.100 euro. A dirlo l’osservatorio provinciale della Fiaip l’associazione che riunisce una cinquantina di agenti immobiliari. In crescita, in media di 50 euro al mese, anche gli affitti, per quanto riguarda il commerciale nel centro storico c’è richiesta solo per locali adibiti alla ristorazione, a Iolo invece la domanda è altissima ma scarseggiano gli immobili. “Lo squilibrio fra domanda e offerta- spiega il presidente Filippo Mannelli – interessa anche le case in vendita che sono sempre più una merce rara anche perchè, dopo gli incentivi del 110%, molti condomini e appartamenti sono stati riqualificati e chi non ha urgenza di cambiare aspetta. Questo meccanismo ha fatto si che i prezzi non si abbassassero ”. Negli ultimi anni si è anche invertita la tendenza per cui prima si vendeva e poi si cercava la nuova abitazione. Gli unici movimenti che si registrano sono quelli delle seconde case, spesso terratetti ereditati dai genitori. “Per ora si è un po’ frenata la richiesta di queste tipologie di case proprio per effetto dell’alluvione- spiega il presidente – ma siamo convinti che è un momento passeggero legato alla tragedia dell’alluvione”.
Scendendo più nei particolari a Prato in media un immobile nuovo o ristrutturato può costare da 2.200 a 2.400 euro al mq, la forbice per uno in ottime condizione varia da 1.900 a 2.100, mentre per case in buono stato da 1.400 a 1.800, infine per quelle da ristrutturare da 1.100 a 1,400. A Poggio a Caiano, sempre per le stesse tipologie di immobili, la forbice va da 2.200 a 2.400 (stessa valutazione per gli alloggi in buone condizioni), da 1.800 a 2.100 e da 1.200 a 1.600. A Vaiano i prezzi variano da 1.800 a 1.900 e da da 1.400 a 1.600 da 1.200 a 1.400 e da 800 a 1.000 euro. A Vernio un immobile da ristrutturare varia da 400 a 500euro, mentre uno in buono stato da 600 a 800, quello in ottime condizioni da 1.300 a 1.400 e infine uno nuovo da 1.800 a 1.900. Prezzi simili anche a Cantagallo, decisamente più alti a Montemurlo dove per un immobile nuove si chiedono fino a 2.500 euro al mq e per uno da ristrutturare si arriva a 1.600 euro. A Carmignano per una casa nuova o ristrutturata il prezzo varia da 2.300 a 2.600 euro al mq per una in ottime condizioni da 1.600 a 2.000, mentre per una in buono stato da 1.300 a 1.500 e per una da ristrutturare da 1.000 a 1.200 euro al mq.
“Un panorama molto variegato – spiega Mannelli – che richiede anche molta professionalità nella gestione delle trattative. Ormai non si parla più di mediatore ma di agente immobiliare, una figura che richiede un patentino, ottenuto dopo un corso di 130 ore e un esame alla camera di commercio. Purtroppo il fenomeno dell’abusivismo della professione, ma anche del fai da te è in costante aumento”.
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